Comprar casa perto de Lisboa aos 20 e poucos

No ano passado, a minha namorada (24) e eu (23) comprámos uma casa em Odivelas (sim, eu sei: não é tecnicamente Lisboa, mas faz parte da Área Metropolitana de Lisboa). Foi um processo longo com vários passos, por isso o objetivo deste post é documentar o nosso percurso e possivelmente ajudar alguém que queira fazer o mesmo em Portugal.

Aviso: Isto não é aconselhamento financeiro profissional. Não vou partilhar detalhes pessoais específicos (como o valor exato da casa ou detalhes do crédito), mas vou usar exemplos realistas para ilustrar o processo.

Passo 0: A Decisão 🤔

Primeiro, precisam de decidir se comprar é a decisão certa para vocês. Esta é uma decisão muito importante que precisam de tomar com cuidado. Nada é permanente, mas comprar casa não é o mesmo que comprar umas calças (embora isso também possa ser uma decisão difícil para mim).

Considerem arrendar vs. comprar. Arrendar oferece flexibilidade e menos responsabilidade financeira com reparações, enquanto comprar constrói património mas prende-vos. Os trade-offs em Portugal são complicados neste momento; as rendas são altas, mas os preços dos imóveis também estão em máximos históricos devido à baixa oferta e alta procura.

Para nós, a decisão foi bastante clara — arrendar parecia estar a deitar dinheiro fora, e tínhamos estado a poupar durante uns anos.

Também precisam de decidir se vão comprar sozinhos ou com alguém. Comprar em casal aumenta significativamente a capacidade de endividamento, mas adiciona um nível de compromisso na relação. Não apressem este passo.

Passo 1: Planeamento 📊

Então, decidiram comprar. E agora? Antes de abrir uma app de imobiliário, precisam de conhecer o vosso orçamento.

A maioria dos jovens adultos em Portugal não consegue comprar casa a pronto, por isso provavelmente vão precisar de um crédito habitação. A verdadeira questão não é “quanto custa a casa”, mas “qual é o montante máximo que o banco nos empresta?”

Para ter uma estimativa, usem um simulador como o Simulador de compra de casa do Doutor Finanças. Vão inserir o rendimento líquido mensal, despesas com empréstimos existentes, número de titulares e tipo de taxa preferido.

Exemplo de Simulação

Aqui está um resultado para um casal (ambos com 25 anos) com o seguinte perfil:

Rendimento líquido mensal: 3.000 € (combinado)
Empréstimos existentes: 0 €
Situação: Ambos elegíveis para isenção de IMT Jovem
Entrada: 20.000 €
Tipo de taxa: Taxa Mista

Resultados do Exemplo de Simulação

O número mais importante aqui é a Taxa de Esforço.

Taxa de Esforço = Prestação Mensal / Rendimento Líquido Mensal

O Banco de Portugal recomenda que esta fique abaixo dos 40%. Idealmente, apontem para um valor mais baixo.

Os Custos Mensais “Escondidos”

Não façam o orçamento apenas para a prestação do empréstimo. Precisam de uma margem para:

Serviços essenciais: Eletricidade, água, gás, etc.
Comunicações: Internet, telemóvel, pacote de TV.
Seguros: Seguro de vida e multirriscos (obrigatórios para créditos).
Despesas de vida: Supermercado, passe de transportes, ginásio, subscrições.
Os vossos “extras”: Jantar fora, eventos culturais, roupa, etc.
Poupança e investimentos.

Sim, é muita coisa para pensar. Recomendo fazer uma folha de cálculo com estas categorias e estimativas realistas. Por exemplo, nós pesquisámos custos médios mensais de supermercado para um casal em Portugal, faixas de preço de eletricidade, e por aí fora.

Agora que fizeram uma simulação inicial, também devem começar a fazer simulações com bancos. A maioria tem simuladores online, e alguns têm linhas telefónicas com pessoas que vos guiam pelo processo. Escolham um ou dois preços de casa e façam várias simulações (os números podem variar mais do que esperariam).

Para cada simulação, o banco vai dar-vos uma FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) — um documento padronizado que resume todos os detalhes-chave da proposta de crédito (taxa de juro, TAEG, MTIC, prestação mensal, seguros, comissões, etc.). Este é o documento que devem usar para comparar propostas lado a lado.

Compreender os Conceitos do Crédito

Os bancos em Portugal usam termos específicos que precisam de conhecer:

1. Tipo de Taxa

Taxa Fixa: Pagam exatamente o mesmo valor todos os meses durante o período acordado. Estável, mas geralmente começa mais alta.
Taxa Variável: A taxa flutua com base num índice (Euribor). O pagamento atualiza a cada 3, 6 ou 12 meses.
Taxa Mista: Muito popular recentemente. Fixam uma taxa durante um período definido (ex: 2, 5 ou 10 anos), depois muda para variável. (Nós escolhemos esta opção.)

2. Prazo

O número de anos para pagar o empréstimo. O máximo é geralmente 40 anos.

3. Seguros

Seguro de Vida: Cobre o empréstimo se um titular morrer ou ficar incapacitado.
Seguro Multirriscos: Cobre danos no imóvel (incêndio, inundação, atividade sísmica).

Dica: Os bancos frequentemente tentam vender os seus próprios seguros para baixar o spread. No entanto, é frequentemente mais barato usar uma seguradora externa (como Real Vida, Prevoir ou April), mesmo que o spread aumente ligeiramente. Façam as contas.

Termos Técnicos

Spread: A margem de lucro do banco adicionada à Euribor. Quanto menor, melhor.
TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global): O número mais importante. Representa o custo anual total do empréstimo (Juros + Seguros + Taxas + Comissões). Usem isto para comparar propostas.
MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor): O montante total absoluto que vão pagar ao longo da vida do empréstimo.

Dica: Usem um Intermediário de Crédito.

Serviços como o Doutor Finanças ou ComparaJá são gratuitos para vocês (os bancos pagam-lhes uma comissão). Eles negoceiam com vários bancos em vosso nome, frequentemente conseguindo melhores taxas do que conseguiriam sozinhos. Poupa-vos a dor de cabeça de gerir 10 threads de email diferentes.

Depois de encontrar um bom negócio com um banco, devem obter uma pré-aprovação. Isto ainda não é vinculativo, mas dá-vos confiança para fazer uma proposta.

Passo 2: A Procura 🔍

Depois de saberem quanto podem gastar na casa, precisam de encontrar qual casa comprar. Primeiro, definam a vossa lista de requisitos. Isto deve incluir:

Tipologia: T1, T2, T3, etc.
Localização: Onde querem viver? Nós procurámos em Lisboa, Loures e Odivelas.

Estes são requisitos básicos, mas também precisam de definir os vossos must-haves e nice-to-haves. Por exemplo, os nossos must-haves incluíam:

Um bom bairro
Boa exposição solar
Acesso a transportes públicos
Sem necessidade de obras grandes

Na nossa lista de nice-to-haves, tínhamos: garagem, varanda, segunda casa de banho e comércio local perto.

Para procurar casa, podem usar:

Apps/Portais: Nós usámos o Idealista principalmente, mas também há o Imovirtual e o Casa Sapo.
Sites de agências: ERA, RE/MAX, Century 21, etc.
Leilões bancários
Contacto direto: Liguem a algumas agências e digam o que procuram.

Quando encontrarem uma casa que vos interesse, marquem uma visita. As fotos podem ser enganadoras. Durante a visita, façam perguntas sobre:

O bairro e os vizinhos
Data de construção
Valor e estado do condomínio
Sinais de humidade (muito comum em Portugal!)
Sintam-se à vontade para abrir armários, testar pressão da água, etc.

Depois de algumas visitas, vão habituar-se às perguntas que precisam de fazer. Nós visitámos cerca de 6 casas antes de encontrar a certa. Não escolham a primeira ou segunda casa que visitarem — vai haver mais opções. Não apressem esta fase.

Nota: Esta fase é geralmente a mais longa. Para nós, demorou cerca de 3 meses, mas pode demorar muito mais.

Passo 3: A Proposta e o CPCV 📝

Quando finalmente encontrarem uma casa de que gostem, precisam de fazer uma proposta formal (geralmente por email). A proposta pode ser o preço pedido, ou podem tentar negociar um desconto de 5% a 10%. Esta é uma fase stressante porque não querem oferecer demasiado pouco e perder a casa, mas também não querem pagar a mais porque cada euro conta! Nós oferecemos o preço pedido porque havia muito interesse e achámos que era um preço justo.

Se tiverem “sorte” e a vossa proposta for aceite, o próximo passo é assinar um CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda). Este contrato define o negócio e deve conter:

Valor da casa
Prazo para a escritura
Sinal: Geralmente 10% a 20% do valor da casa

Revejam o CPCV cuidadosamente. Tipicamente, há uma cláusula que diz que o vendedor fica com o sinal se vocês falharem. Imaginem que o banco não aprova o crédito — de repente não podem comprar a casa e perdem as vossas poupanças. Para prevenir isto, devem pedir uma cláusula que diga que o sinal é devolvido se o banco não financiar a casa.

Antes de assinar o CPCV, também devem pedir alguns documentos:

Caderneta Predial — O registo fiscal do imóvel, emitido pelas Finanças. Contém o valor fiscal, localização e características básicas do imóvel.
Certidão Permanente de Registo Predial — O certificado de registo do imóvel. Prova quem é o proprietário e se tem dívidas, ónus ou encargos.
Ficha Técnica de Habitação — Descreve os detalhes de construção, materiais usados e especificações técnicas (obrigatória para imóveis construídos após 2004).
Licença de Utilização — Confirma que o imóvel está legalmente aprovado para uso habitacional.
Certificado Energético — Classifica a eficiência energética do imóvel de A+ a F e é obrigatório para qualquer venda.

Certifiquem-se que a casa não tem dívidas, ónus ou modificações ilegais. Leiam e releiam o CPCV.

Depois de assinar, geralmente têm 48h para enviar o sinal ao vendedor para validar o contrato.

Dica: Nós pedimos para assinar o CPCV na própria casa, para podermos fazer uma segunda visita logo antes de assinar. Também levámos os nossos pais para ajudar a detetar problemas que nos pudessem ter escapado.

Passo 4: A Compra! 🎉

Depois de assinar o CPCV, falem com o banco novamente. É aqui que o vosso intermediário de crédito vai definitivamente ajudar! Vão refazer simulações com os valores finais, escolher um banco e formalizar o crédito. Vão precisar de:

Os vossos documentos: CC, contrato de trabalho, recibos de vencimento, extratos bancários, etc.
Documentos da casa: Os mencionados acima.
CC dos vendedores

Depois da aprovação do crédito, têm 7 dias para refletir antes de assinar a proposta vinculativa. Leiam-na com atenção.

Depois, marcam a Escritura. Tipicamente, estarão presentes: os compradores, vendedores, representante do banco, notário/solicitador, e frequentemente os agentes imobiliários.

Vão assinar uma montanha de documentos, pagar os impostos e taxas (IMT, Imposto de Selo), e… é isso! Parabéns, acabaram de comprar uma casa! Peguem nas chaves, liguem à família, e vão lá pela primeira vez como proprietários. 🔑

E Agora? 🏠

Neste ponto, têm as chaves e um empréstimo que provavelmente vão passar décadas a pagar. Mas ainda há muito para fazer:

Atualizar a morada: Mudem a morada fiscal em 10 dias (obrigatório).
Serviços essenciais: Assinem contrato de água. Comparem fornecedores de eletricidade (nós usámos o Contas-Poupança para encontrar o mais barato) e gás.
Comunicações: Configurem internet/TV.
Atualizem o CC, carta de condução, etc.

E na verdade, a melhor parte: MUDEM-SE. 🎊

Como é a nossa primeira casa, passámos os primeiros fins de semana a pintar, limpar e comprar coisas. Na altura em que escrevo, ainda estamos no meio desse processo. Não estamos a apressar — fazer este processo é um sentimento especial que talvez só tenhamos uma vez.

Estamos a divertir-nos a pesquisar as melhores frigideiras, que aspirador comprar, a testar almofadas e colchões, etc. É muito gratificante ver as divisões vazias a encher-se de móveis e decoração que são nossos.

Lições Aprendidas 💡

Olhando para trás, aqui ficam algumas coisas que diria a alguém a começar este processo:

Usem um intermediário de crédito. A sério. O nosso foi uma ajuda enorme — não só para negociar a taxa, mas para reunir todos os documentos, alinhar com o banco e agendar a escritura. Não teríamos conseguido o mesmo resultado sozinhos.
Não se apeguem emocionalmente a uma casa antes do CPCV estar assinado. As coisas podem não correr como esperado. Mantenham as opções abertas até ser oficial.
Relaxem — o processo todo demora algum tempo, e não deve ser apressado. Desde a decisão até às chaves, demorámos vários meses. Isso é normal. Levem o tempo necessário com cada passo.

Espero que este post ajude alguém a pensar em comprar casa em Portugal, ou no meio do processo. Posso ter esquecido alguns detalhes, por isso dediquem tempo a pesquisar por vocês próprios, a ler outros artigos e a pedir ajuda à família, amigos e profissionais. Se estão a passar por isto agora — boa sorte, vale a pena.